案情简要：2014年8月，赵某与李某，经A房产经纪公司（以下简称A公司）居间服务达成了房屋买卖意向，双方约定由赵某支付价款50万元购买李某名下的一处房产。赵某、李某、A公司共同签订房屋买卖合同，约定：赵某支付35万元给A公司，A公司作为担保方并代为李某保管，剩余15万元在产权变更后再行支付。后再赵某将房款35万元支付给A公司后不久，A公司一夜之间所有经营门店不再正常营业，且并未将收取的包括赵某在内的众多购房者的购房款退换购房者或支付给包括李某在内的众多售房者。后赵某等其他购房者报案，现案件由案发地甲市中级人民法院审理。 

　　后赵某也去管辖案件的公安机关报案，但公安机关认为A公司只收取了赵某的购房款，并未收取李某的房款，因为认为李某并不是案件的被害人，故不受理其报案。后赵某以买卖合同纠纷为由，将李某诉至李某住所地乙县人民法院，要求李某退还支付的房款35万元。后经乙县人民法院审理后，判决李某退还原告赵某购房款35万元。李某上诉期内未上诉，后向乙县人民法院申请再审，后中院裁定驳回其再审申请。因李某未主动履行判决内容，赵某申请强制执行。后李某前往审理刑事部分案件的甲市中级人民法院审理反应此事，中院亦答复其并非案件受害人，不能参与刑事案件的审理。 

　　从案件的当前的进展情况来看，李某实际并未收到购房款，但此时却要退还赵某35万元的购房款，同时又无法参与刑事案件的审理；而法院若最终强制执行的话，那么赵某将收取李某退还的房款，而同时还参与了刑事案件的审理，若公安机关最终将赃款追缴的话，有可能再次收取 

　　一、李某是否应为刑事案件的被害人 

　　刑事案件的被害人，指指人身权利、财产权利或其他合法权益受到犯罪行为直接侵害的人。具体到同诈骗罪中的被害人，应当是指限于错误认识，将财产交付犯罪嫌疑人而遭受财产损失的受骗者。 

　　那么在本案中，赵某、李某经A公司提供的居间服务达成是买卖房屋的意向并签订合同，在签订合同的过程中，赵某和李某相信A公司有能力提供后期的房屋买卖、交付、产权变更等服务，共同同意由A公司代为保管先行支付的35万元房款，A公司也正是基于赵某和李某的信任，将购房款占为己有，实施了诈骗的行为。 

　　对赵某而言，在其向公安机关报案时，并未提出民事诉讼，其支付了购房款，但并未获取房产，显然遭受了财产损失；对李某而言，其向公安机关报案时，当时虽未有造成实际的财产损失，但是由于其仍有义务继续履行签订的《房屋买卖合同》[1]中约定的交付房产并办理产权变更的义务，而A公司应当将收取的35万元购房款支付给李某。可见，A公司的诈骗行为也给李某造成了经济损失。 

　　笔者认为， A公司虚构了自己将继续提供房屋买卖、交付、产权变更服务的虚假事实，将购房款占为己有，给赵某和李某都带来了财产损失。本案中，赵某、李某都应当是被害人，有权参与刑事案件的审理。 

　　二、民事判决是否正确 

　　乙县人民法院在一审民事判决中认为：原告赵某和被害李某之间经A公司居间服务达成的房地产居间合同，是双方当事人之间真是的意思表示，合同内容并不违反法律的规定，该合同对当事人均具有约束力，原告赵某和被告李某均应按照合同的约定履行自己的义务。原告赵某在将部分房款案约定交付被告李某后，被告李某应当按居间合同的约定向原告赵某承担违约责任。现原告赵某依据合同的约定及法律规定向被告李某主张退还购房款35万元，其理由和证据充分，本院予以支持。 

　　乙县人民法院在民事裁定中认为：根据原审的相关证据，能够认定李某和赵某之间的房屋买卖合同关系及赵某将35万元购房款交付给李某制定的保管人A公司的基本事实，本院据此作出原审判决并无不妥。 

　　虽然A公司采用欺诈的方式，与赵某、李某签订了合同，但赵某与李某并未对合同的效力提出异议，也没有向法院主张撤销合同，因此合同应为有效。依据合同法相关规定来看，赵某履行了合同约定的义务，而李某未能履行合同的义务，民事法律关系比较明晰，因此赵某的诉求得到法院的支持无疑是正确的，再审程序也认为原审判决并无不妥。 

　　但稍有出入的是，同一个法院在前后两次审理中，但对合同之性质及分类的认定却不尽相同。一审程序中，认为合同为“房地产居间合同”，再审程序中则认定合同为“房屋买卖合同”。 

　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。[2]可知，居间服务是一种媒介服务，那么以A公司提供居间服务的角度来看，赵某、李某、分别与A公司之间存在居间服务关系。而赵某与李某之间则是显而易见的房屋买卖关系。本案中的合同具备了居间合同和买卖合同的双重属性。但是，法院在审理过程中，A公司并未参与，也就是说法院审理的是赵某与李某之间的合同纠纷，而赵某与李某之间是房屋买卖关系。因此，从法律条款的适用来看，再审程序中对合同性质及分类认定为买卖合同更为准确。 

　　三、案例中民事部分审理是否应遵循“先刑后民”的做法？ 

　　通常认为，先刑后民指同一案件、同一法律关系，同时涉及刑事犯罪与民事纷争时，由法院先对刑事犯罪进行审理，再就涉及的民事责任进行审理，或者由法院在审理刑事犯罪的同时，附带审理民事责任部分。在此之前不应当单独就其中的民事责任进行审理判决。但是，但在我国现行的法条及司法解释中，却很难找到十分具体的规定。 

　　本案中，民事程序审理的是赵某、李某之间的合同纠纷，而刑事程序审理的是A公司与赵某（或者A公司与赵某及李某）之间是否存在犯罪行为，并不存在同一个法律关系同时处于民事和刑事程序审理过程中。虽然，从表面来看，民事程序在刑事程序处理后，貌似更为合理，但是仔细分析，刑事程序是对A公司的行为是否为犯罪的处理，而不论最终的结果如何，并不直接对民事程序的审理产生影响。不论A公司是否涉嫌违法，对赵某与李某之间的合同纠纷的审理并无影响。那么法院在没有法律规定的特殊情形下，应当在法定期限内将案件审理完结。因此，法院民事部分审理不需适用司法实践中“先行后民”的做法。 

　　从李某角度来看，其是否可主张以本案存在“必须以另一案的审理结果为依据”的情形为由[3]，向法院申请诉讼中止呢？首先，“另一案”应为另一个民事案件，并不能包涵刑事案件。其次，上文中已论述到，刑事案件的结果对赵某与李某之间合同权利义务的认定并无影响，更不可能作为结果的依据。故，李某申请中止诉讼的诉求，难以得到法院的支持。 

　　四、对全案的整体分析 

　　从刑事审理部分来分析，因为对李某是否为被害人身份的认定出现错误，李某无法参与刑事部分的审理，也失去了未来获得退赃的可能。如果最终A公司没有经济能力赔偿赵某的损失，那么李某赔偿赵某的损失无可厚非；而如果案件最终将涉案款成功追缴并只退给赵某一人时，那么赵某在民事程序中获得赔偿之外，从刑事案件的处理过程中其损失得以弥补，构成不当得利。若出现此种情形时，李某可法院提起民事诉讼，向赵某主张不当得利之债。 

　　先从民事角度来分析，因为A公司是李某指定的房款代为保管人，A公司违约，也同时造成李某违约，赵某造成的不利后果，A公司和李某都有义务承担违约责任，赵某可向A公司和李某主张连带之债。赵某可将A公司和李某其中一人或同时将两者诉至法院。本案中，赵某只起诉李某一人的做法，是其应有之权利。法院判决并执行李某退还35万元购房款给赵某后，李某只能追究A公司的违约责任。如果，A公司最终没有能力赔偿李某的损失，李某也只能“自认倒霉”，因为李某在三方合同中轻信了A公司，指定了其为购房款的保管人，理应为自己的行为承担责任。 

　　案例中，从赵某角度来讲，李某单独指定A公司为购房款保管人的行为，为赵某规避了交易过程中资金安全的风险，实为明智之举。而从李某角度出发，A房地产经纪公司作为专业的中介机构，在房产买卖过程中各环节中提供专业、高效的服务，更宜约定为赵某和李某共同指定A公司为购房款之保管人，如此，赵某也应当对损失承担一定的责任，而非由李某一人承担了资金安全之风险。